プレシス本駒込 都内新築ワンルームにしては控えめな価格


今回紹介するのは本駒込駅徒歩2分の1K主体のプレシス本駒込となります。

プレシス本駒込公式ページ

プレシス本駒込物件概要

所在地 : 東京都文京区本駒込一丁目16番4他(地番)
交通 : 東京メトロ南北線「本駒込」駅(1番出口)徒歩2分、都営地下鉄三田線「白山」駅(A3出口)徒歩3分
敷地面積 : 214.91m2
建築面積 : 145.56m2
建築延床面積 : 1,623.60m2
構造・規模 : 鉄筋コンクリート造 13階建
総戸数 : 35戸(他に管理人室1戸)
駐輪場 : 敷地内に35台(月額使用料:200円~500円)
駐車場 : 敷地内に来客用平置駐車場1台
ミニバイク置場 : 敷地内に4台(月額使用料:1,000円・1,500円)
売主 : 一建設株式会社
販売代理 : 株式会社デバインコーポレーション
竣工時期 : 2018年8月下旬(予定)
入居時期 : 2018年8月下旬(予定)

また、間雑居ビルを3つ挟んだ場所に三井不動産レジデンシャルのパークリュクス本駒込ステーションプレミアが分譲予定です。竣工のタイミングはパークリュクス本駒込ステーションプレミアの方が7月下旬と早いのですが引き渡しが11月上旬と遅くなっています。三井不動産としてはできれば販売時期をずらして、プレシス本駒込が完売した後に売りたいというところだと思います。

パークリュクス本駒込ステーションプレミア公式ページ

立地について

プレシス本駒込現地案内図

まず本駒込駅が徒歩2分となっています。また坂を下りますが白山駅も徒歩3分です。2駅を徒歩3分以内で利用できる好立地の物件となっています。あと一応徒歩11分とはなりますが、千代田線の千駄木駅も徒歩圏内となります。

本駒込駅周辺はあまり何もないですが、白山駅周辺はスーパー、コンビニ、飲食店が充実しており買い物には困らない環境となっています。

間取りと設備について

1Rタイプはいくつかありますが、Cタイプがかなり特徴的で1Rタイプの間取りではあまりないシューズインクロークがついています。トイレには手洗いカウンターをつけており、キッチンなども賃貸とは違いグレードの高いものとなっています。またエントランスには荷物を持ったまま開けることができる、ハンズフリーのTebraキーを採用しています。

価格と周辺物件との比較

価格については
– 1R(Cタイプ 5F) 3040万円 25.45平米, 坪単価 394万円
– 2LDK (Fタイプ 11F) 6480万円, 56.31平米, 坪単価 387万円
となっています。

1Rタイプの方ですが周辺物件としては
– プリズムスクエア本駒込 2100万円, 20.73平米, 坪単価 334万円, 2004年築, 駅徒歩1分
– シーネクス本駒込 2088万円, 22.8平米, 坪単価 302万円, 2007年築, 駅徒歩5分
となっており、価格については2割程度下がる形となっています。

また賃料でいうと2007年築のプライムアーバン本駒込の26.65平米の物件が賃料12万円で募集しており、10年後でも賃料は10万円以上とれるのではないでしょうか。 新築時の利回りは8月引き渡しのため10月の異動シーズンに間に合えば、4.5-5%程度となります。

2LDKの方でいうと周辺物件は

– コスモ文京本駒込 4980万円, 58平米, 坪単価 283万円, 2001年築, 駅徒歩1分
– アトラスヒルズ文京本駒込 5800万円, 53.9平米, 坪単価 355万円, 2005年築, 駅徒歩2分

となっており、15年で2-3割下がるくらいの相場観となっています。35年ローンであればローンの4割程度は返し終わっているため今の相場水準が続けば、残債割をすることはなさそうです。

価格については近年の新築1R価格はかなり上昇しており、直近分譲していた東大前の新築1Rでいうと3500万円ほどとなっており、そこと比較すると2割ほど安く、数年持って売却をしたとしても今の相場水準が続けば大きく損するということはなさそうな手頃な価格となっています。

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