ディアナコート目黒 目黒駅徒歩5分の好立地


本日紹介するのはディアナコート目黒、再開発の進んだ目黒駅からフラットアクセス徒歩5分のマンションです。

ディアナコート目黒公式ページ

物件概要は以下のようになっています。

所在地 : 東京都目黒区目黒1丁目5番10他、東京都品川区上大崎2丁目639番11号他(地番)
総戸数 : 89戸
完成年月 : 2019年8月予定
入居(引渡)予定日 : 2019年9月予定
敷地面積 : 【実測面積】2,392.65m²
構造・規模 : 鉄筋コンクリート造 地上7階建(建築基準法上 地下2階地上5階建)
売主 : 株式会社モリモト
専有床面積: 32.04m²~87.07m²

一つ珍しいこととしてはこのマンションは目黒区と品川区の間にあります (ちなみに目黒駅は品川区上大崎にあります)。 おそらく住民票の住所はエントランスのあるところになると思いますが、固定資産税は両方の区に支払うことになると思います。

ディアナコート目黒建設予定地 (by Google Map)

Google Mapでみるとホテルプリンセスガーデンのほうが品川区なのですがわずかにはみだしています。

また7階建てですが傾斜地に建てられていることもあり、地下2階、地上5階という形になっています。
配棟計画によるとエントランスは3階に設置されており、1Fと2Fにも住戸が設けられるようです。(7階は2戸のみとなっており、プレミアム住戸となると考えられます)

立地について

ディアナコート目黒立地(公式ページより)

立地は目黒駅からフラットなアクセスで徒歩5分となっています。途中大きい通りを一つ渡る必要がありますが、それ以外はスムーズにマンションまでいけます。徒歩8分で、坂を降りていく必要があったマジェスティコート目黒が好評のうち完成前に完売したことからも、目黒駅ほぼフラットアクセスの徒歩5分の本物件は好立地といって差し支えないでしょう。 エントランスも坂の上側に設けられているため徒歩ででる分にはスムーズにアクセスできそうです (駐輪場はエントランスの3Fに対して1Fに設置されているのですこし坂を登る必要が出てきそうです)

間取りについて

間取りは33平米の1LDKから80平米代の3LDKまで幅広い住まいをラインナップしています。また特に1LDKが低層に固まるということもなく各間取りが2-6Fに設けられている形となっています。またホテルライクな内廊下が採用されており外部からの視線を遮ったプライバシーセキュリティに配慮した設計となっています。

上は1LDkの間取りですが床暖房付き、ディスポーザ付きとなっており、一人暮らしとしては贅沢な仕様となっています。

価格予想

価格感的には上の1LDKですと、近隣のURのマンションであるアクティ目黒駅前の40平米の1Rが家賃15万円くらいのため、賃料14.5万円の表面利回り4%の4350万円くらいが妥当な価格かなと思います。平均坪単価にすると400-450万円くらいになるのではないでしょうか。また地下住戸は400を切るものもでてくると思います、2F(地下1F)住戸の32平米Pタイプがギリギリ4000万円代を切るくらいの想定です。

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