サブリース打ち切り、かぼちゃの馬車の空室率について調べてみた


最近女性向けシェアハウスかぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズ社が資金繰りの悪化により、サブリース賃料の支払いの停止を通知するということがニュースになっています。

女性専用シェアハウスかぼちゃの馬車、オーナーにサブリース賃料の支払停止を通知して脱輪

問題点としては実際は入居者がほとんどおらず、実際に入ってくる賃料収入よりも多い額をオーナーにサブリースとして払っていたところです。その分の差額をどう補填していたかですが、表向きには賃借人を人材派遣するなどのサイドビジネスにより補填しているという本も出版していましたが、実態は新しくシェアハウスを建築することによって得られる利益を賃料に当てるという自転車操業のビジネスでした。昨年末にこのシェアハウスに融資を出していたするが銀行から今後融資を出さないということが起きたため新規のシェアハウスが建築できなくなり、破綻したというのが実態のようです。

実際ホームページをみると、物件の一覧があり、空室情報があるのですが物件によっては全戸空室になっているものなどもあり、家賃収入状況は厳しかったようです。 どのくらい空室があったかについて興味があったので調べてみたので書いていきたいと思います。
(なおこの調査結果についてはある一時点についての集計結果のため正確さなどについては保証しかねます。また集計についてはサイトのhtmlをプログラムでパースして出しているためバグなどにより間違った値が出ている可能性もあります)

全体について

調査時点でサイトに載っている物件は全部で473件でした。全物件の戸数を合計すると6237件、そのうち空室数は3470件となっています。 空室率は55.6%となっています。 (実際は建物名のナンバリングをみると北千住と北千住IIIがあって、北千住IIがないなどもあるため、満室などの状況でサイトに載っていない物件もあると考えられ、また説明会の情報によると男性入居者を入れている物件もあるようなのでそういうのもサイトには載らないのでしょう)

 

そのうち全室空室となっているものは49物件、戸数でいうと717戸です。また比較的満室に近いものとしては戸数が10戸以上で空室が2戸以下のものについていうと(10未満を除いているのは5戸中2戸空室みたいな物件があるためです)、55物件あり全戸数706で空室が76で入居率は89.3%と比較的高い入居率になっています。

 

入居に差がある理由としては一つにはスマートライフの説明会によると例えば10戸ずつの物件Aと物件Bが近くにあって入居者が10人いる場合物件Aを満室にして、物件Bは空にするといった方法が取られていたようなので意図的に空にしていた物件もあるようです。もう一つは立地面でマイナーな路線だったり、駅から遠かったりするなど不動産としての競争力が弱い点にあると考えられます。

駅距離と入居率の関係について

また、物件が駅から遠い客付けの難しい場所に建てらているという話も上がっていますが、実際集計してみたところ徒歩6分以内の物件が入居率53%に対して、15分以上の物件は入居率32%と大きく違っています。

物件の駅距離と空室率の関係

一方で全体の6割くらいは駅徒歩10分未満の物件となっており、公開されている物件について言うと、言われているほど駅遠の物件が建てられていたわけではないようです。

地域による空室率の違い

地域による空室率をみたところ、渋谷区、港区、目黒区、荒川区は比較的空室率が低いです。
渋谷区と港区は1物件ずつのため個別要素が高いです。目黒区は祐天寺徒歩13分7.3万円でも6戸中3戸埋まっており、全体的に賃料が高く入居率も高いです。
荒川区は特に駅でいうと新三河島や南千住はかなり空室率が低いです。また町屋は空室率が高いですが、これは最寄りが都電荒川線で町屋から徒歩14-15分と遠いためと考えられます。

逆に悪いところでいうと足立区、葛飾区がかなり悪いです。またこの2つで1282物件あり、全体の物件の20%を占めています。
足立区は北千住の入居率はある程度高いですが、日暮里舎人ライナー、東武伊勢崎線、北綾瀬といった駅の物件が多く、それらの空室率が7-8割となっています。
また葛飾区については綾瀬、亀有は比較的いいですが、金町(ここについては7物件の平均駅距離が13分とそもそも遠い)、堀切菖蒲園、四ツ木といった駅の空室率が8割を超えています。

地域 戸数 空室数 空室率
東京都渋谷区 12 1 0.083333333
東京都町田市 8 1 0.125
東京都狛江市 44 9 0.204545455
神奈川県川崎市 60 16 0.266666667
東京都目黒区 64 19 0.296875
神奈川県横浜市 51 16 0.31372549
東京都港区 6 2 0.333333333
東京都荒川区 108 38 0.351851852
千葉県松戸市 10 4 0.4
東京都調布市 10 4 0.4
東京都新宿区 73 32 0.438356164
東京都豊島区 237 107 0.451476793
東京都中野区 497 226 0.45472837
東京都杉並区 616 292 0.474025974
東京都墨田区 66 34 0.515151515
東京都練馬区 889 468 0.526434196
東京都品川区 85 45 0.529411765
東京都大田区 366 208 0.568306011
東京都北区 420 240 0.571428571
東京都西東京市 22 13 0.590909091
東京都世田谷区 549 326 0.593806922
東京都板橋区 697 416 0.596843615
東京都江東区 46 30 0.652173913
東京都葛飾区 402 269 0.669154229
東京都足立区 880 642 0.729545455
東京都武蔵野市 14 12 0.857142857

築年による空室率の違い

また築年が新しい建物ほど賃料が安くなり、空室率が高くなっています。普通は逆なので、おそらく最初の方は立地をある程度選んで、それなりに賃料の取れるところに建てていたけど、徐々に昨今の物件価格の高騰などにも伴い、立地の悪いところでも建てていくようになったのではないかなと考えられます。

築年時期 物件数 空室率 平均賃料(万円)
2014年7月-12月 16 47% 5.7
2015年1月-6月 83 45% 6.4
2015年7月-12月 77 46% 6.1
2016年1月-6月 143 57% 6
2016年7月-12月 96 62% 5.4
2017年1月-6月 38 60% 5
2017年7月-12月 16 79% 4.8

今後の予想

現在1月は、サブリース賃料の支払いの停止がなされているため、現状ある程度入居があるオーナーについてはサブリースを打ち切り自主運営などに踏み切ると考えられます。その場合空室率の低い物件が抜けていき、資金繰りは今後一層悪化していくのではと考えられます。
入居がないオーナーについては現実的にいくらの持ち出しであれば耐えられるのかを考え、家賃を大幅に引き下げて入居を埋める、それこそ近隣のシェアハウスから人を連れてくるくらいのことをやり、給与から賄えるくらいの運用をしていくしかないのかなと思います。そこも難しいのであれば自己破産という手もあるかなと考えられます。

Appendix

結構表見づらいですが、全空室の物件と空室が比較的少ない物件を一覧化してみました。

全空室の物件

建物名 最寄駅 徒歩分数 賃料+共益費 戸数 空室数 築年月日
尾久Ⅳ 高崎線「尾久」 2 5.1 14 14 2018年2月
北品川Ⅰ 京急本線「北品川」 3 5.5 17 17 2018年2月
LIRY江古田 西武新宿線「沼袋」 11 5.5 30 30 2017年2月
舎人Ⅳ 日暮里舎人ライナー「舎人」 10 4.4 12 12 2017年2月
梅島Ⅵ 東武伊勢崎線「梅島」 16 4.6 12 12 2016年2月
竹ノ塚Ⅰ 東武伊勢崎線「竹ノ塚」 9 5.4 20 20 2015年10月
高円寺Ⅳ 総武線「高円寺」 14 7.1 14 14 2016年3月
梅島Ⅳ 東武伊勢崎線「梅島」 12 5 11 11 2016年3月
野方ⅩⅠ 西武新宿線「野方」 8 6.1 14 14 2016年4月
京成高砂Ⅳ 京成本線「京成高砂」 12 4.6 16 16 2016年4月
五反野Ⅷ 東武伊勢崎線「五反野」 9 5.5 9 9 2016年4月
梅島Ⅸ 東武伊勢崎線「梅島」 16 4.5 12 12 2016年4月
大山Ⅰ 東武東上線「大山」 10 5.7 12 12 2016年4月
六町Ⅷ つくばエクスプレス「六町」 14 3.9 10 10 2017年2月
見沼代親水公園Ⅱ 日暮里舎人ライナー「見沼代親水公園」 3 4.2 12 12 2017年2月
大師前Ⅵ 東武大師線「大師前」 11 3.8 12 12 2017年3月
保谷Ⅴ 西武池袋線「保谷」 12 5 12 12 2016年5月
ときわ台Ⅵ 東武東上線「ときわ台」 12 5.4 16 16 2016年5月
金町Ⅲ 常磐緩行線「金町」 15 4.9 12 12 2016年6月
久我山Ⅳ 京王井の頭線「久我山」 14 5.6 15 15 2016年6月
永福町Ⅴ 京王井の頭線「永福町」 13 6.2 12 12 2016年6月
四つ木Ⅲ 京成押上線「四ツ木」 15 4.9 12 12 2016年6月
LIRY ANGEⅡ(高島平Ⅱ) 都営三田線「高島平」 9 5.2 19 19 2016年7月
金町Ⅴ 常磐緩行線「金町」 15 4.9 12 12 2016年7月
北綾瀬ⅩⅡ 千代田線「北綾瀬」 10 4.9 16 16 2016年7月
上井草Ⅴ 西武新宿線「上井草」 15 5.3 19 19 2016年7月
千川Ⅳ 有楽町線「要町」 10 6.7 14 14 2016年7月
池上Ⅲ 東急池上線「池上」 6 5.2 12 12 2016年8月
LIRY池袋WEST 西武池袋線「椎名町」 5 5.9 18 18 2017年4月
舎人Ⅲ 日暮里舎人ライナー「舎人」 10 4.4 12 12 2017年4月
鐘ヶ淵Ⅱ 東武伊勢崎線「鐘ヶ淵」 7 4.9 14 14 2017年4月
千歳船橋Ⅶ 小田急小田原線「千歳船橋」 5 5.5 14 14 2017年4月
舎人 日暮里舎人ライナー「舎人」 14 5.1 14 14 2016年8月
氷川台Ⅳ 副都心線「氷川台」 8 5 14 14 2016年9月
久が原Ⅱ 東急池上線「千鳥町」 8 5 12 12 2016年9月
梅島Ⅶ 東武伊勢崎線「梅島」 14 4.5 12 12 2016年9月
大泉学園 西武池袋線「大泉学園」 12 5.3 12 12 2015年12月
東武練馬Ⅲ 東武東上線「東武練馬」 14 4.4 16 16 2017年4月
東武練馬Ⅴ 東武東上線「東武練馬」 7 4.9 12 12 2017年6月
with-style 青井 つくばエクスプレス「青井」 12 5.4 16 16 2016年9月
荻窪ⅩⅤ 中央線「荻窪」 13 4.7 18 18 2017年7月
小菅Ⅱ 京成本線「堀切菖蒲園」 8 4.8 14 14 2016年9月
with-style 足立本木 東武伊勢崎線「西新井」 12 5.4 18 18 2016年10月
王子神谷Ⅱ 南北線「王子神谷」 12 4.3 20 20 2017年8月
大師前Ⅲ 東武大師線「大師前」 12 3.6 12 12 2016年12月
西ケ原Ⅲ 都電荒川線「西ヶ原四丁目」 4 5 12 12 2017年9月
南砂町Ⅲ 東西線「南砂町」 12 5.1 20 20 2017年9月
野方ⅩⅦ 西武新宿線「野方」 3 5.1 20 20 2017年9月
練馬高野台Ⅵ 西武池袋線「練馬高野台」 16 4 19 19 2016年12月

空室が2件以下の物件

建物名 最寄駅 徒歩分数 賃料+共益費 戸数 空室数 築年月日
上板橋Ⅴ 東武東上線「上板橋」 9 4.6 10 2 2016年8月
緑が丘 東急大井町線「緑が丘」 1 7.2 10 2 2015年7月
上板橋Ⅱ 東武東上線「東武練馬」 13 5.4 10 2 2014年12月
綾瀬 常磐緩行線「綾瀬」 3 6.8 10 2 2014年12月
ときわ台Ⅷ 東武東上線「ときわ台」 6 5 12 2 2016年8月
武蔵関Ⅵ 西武新宿線「武蔵関」 10 5.7 12 2 2015年12月
平和台 有楽町線「平和台」 7 6.6 12 2 2015年5月
三鷹台 京王井の頭線「三鷹台」 7 6.4 12 2 2015年6月
練馬春日町 都営大江戸線「練馬春日町」 10 6.3 12 2 2015年4月
千川Ⅵ 有楽町線「千川」 7 4.9 12 2 2016年9月
新三河島Ⅲ 京成本線「新三河島」 2 6.1 13 2 2015年8月
高円寺 総武線「高円寺」 11 6.4 13 2 2015年7月
下井草Ⅱ 西武新宿線「下井草」 2 6.1 13 2 2016年10月
氷川台Ⅴ 有楽町線「氷川台」 7 4.9 14 2 2017年1月
武蔵関Ⅷ 西武新宿線「武蔵関」 6 6.1 14 2 2016年2月
曳舟Ⅰ 東武伊勢崎線「曳舟」 4 5.2 14 2 2016年9月
桜台 西武池袋線「桜台」 5 5.9 14 2 2015年4月
豊島園Ⅱ 西武豊島線「豊島園」 3 6.5 14 2 2015年6月
荻窪Ⅸ 西武新宿線「下井草」 13 5.5 18 2 2016年6月
武蔵中原 南武線「武蔵中原」 8 6.5 18 2 2015年8月
新江古田Ⅲ 都営大江戸線「新江古田」 8 6.1 18 2 2015年8月
落合南長崎 都営大江戸線「落合南長崎」 7 6.4 10 1 2015年11月
ひばりヶ丘 西武池袋線「ひばりケ丘」 12 4.8 10 1 2016年3月
with-style喜多見 小田急小田原線「喜多見」 18 5 20 2 2016年8月
中目黒 日比谷線「中目黒」 7 8.7 10 1 2015年12月
沼袋Ⅵ 西武新宿線「沼袋」 5 6.5 10 1 2015年9月
荻窪 総武線「荻窪」 10 6.6 10 1 2015年7月
野方Ⅴ 西武新宿線「野方」 4 6.6 10 1 2015年4月
中野坂上 丸ノ内線「中野坂上」 8 7.7 10 1 2015年4月
亀有Ⅴ 常磐緩行線「亀有」 16 4.1 11 1 2016年9月
永福町Ⅱ 京王井の頭線「永福町」 7 7 11 1 2015年11月
新三河島Ⅳ 京成本線「新三河島」 1 6.2 11 1 2015年7月
沼袋Ⅱ 西武新宿線「沼袋」 4 6.7 11 1 2014年8月
大森町Ⅲ 京急本線「大森町」 5 7.4 12 1 2016年1月
荻窪Ⅳ 総武線「荻窪」 15 6.1 12 1 2016年3月
小竹向原Ⅳ 有楽町線「小竹向原」 6 6.4 12 1 2016年7月
笹塚Ⅳ 京王線「笹塚」 4 6.4 12 1 2017年4月
沼袋Ⅴ 西武新宿線「沼袋」 5 6.3 12 1 2015年9月
荻窪Ⅱ 総武線「荻窪」 15 6.1 12 1 2015年10月
下高井戸 東急世田谷線「下高井戸」 8 6.3 12 1 2015年6月
お花茶屋 京成本線「お花茶屋」 4 7.1 12 1 2015年5月
矢口渡Ⅲ 東急多摩川線「矢口渡」 6 5.1 12 1 2016年11月
駒込Ⅰ 京浜東北線「上中里」 7 4.8 12 1 2017年10月
大井町Ⅰ 京浜東北線「大森」 8 7.1 13 1 2016年4月
新中野Ⅱ 丸ノ内線「新中野」 3 7.7 14 1 2016年1月
狛江Ⅰ 小田急小田原線「和泉多摩川」 10 6 14 1 2016年2月
武蔵関ⅩⅡ 西武新宿線「武蔵関」 10 4.1 14 1 2016年9月
沼袋Ⅶ 西武新宿線「沼袋」 6 6.2 14 1 2015年12月
三鷹台Ⅲ 京王井の頭線「三鷹台」 7 6.3 14 1 2015年5月
北千住Ⅰ 常磐線「北千住」 5 7 14 1 2015年9月
下井草Ⅲ 西武新宿線「下井草」 4 4.9 16 1 2017年1月
鷺ノ宮Ⅷ 西武新宿線「鷺ノ宮」 7 4.5 16 1 2017年1月
沼袋Ⅹ 西武新宿線「沼袋」 9 4.9 16 1 2017年3月
王子Ⅲ 都電荒川線「梶原」 2 5 20 1 2017年1月
尾久 都電荒川線「荒川遊園地前」 2 5.8 12 0 2016年6月

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