ザ・マジェスティコート 目黒現地見学 再開発進む目黒駅前


先日目黒駅前に寄ったついでに以前紹介したザ・マジェスティコート目黒の現地を見学してきました。8月に紹介した時にはなかった間取りなども公開されているので再度紹介したいと思います。

 

前回紹介記事

 

また目黒駅前ですが再開発タワーマンションであるブリリアタワーズ目黒が完成しており今年の12月から入居可能になるようです。
2015年に坪600万円代で分譲されましたが即完売したことから目黒駅の物件価格の高騰を象徴する建物です。

 

ザ・マジェスティコート目黒物件概要

所在地 東京都目黒区下目黒2丁目317番2(地番)
交通 JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅(正面口)より徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅(駅舎)より徒歩9分
総戸数 150戸
間取り ワンルーム~3LDK
専有面積 27.79m2~75.11m2
完成日または予定日 2018年9月中旬
入居(予定)日 2018年11月下旬
管理形態 管理組合成立後、株式会社東京建物アメニティサポートに管理委託
売主 東京建物株式会社・三菱地所レジデンス株式会社

現地までの道のり

まず現地までの道のりですが目黒駅から雅叙園に向かって行人坂を降っていく必要があります。下の写真は行人坂の下の雅叙園のあたりから目黒駅を撮ったものです。左にあるのがパークタワー目黒、右にあるのが目黒セントラルスクエアとブリリアタワーズ目黒ノースレジデンスとサウスレジデンスの3棟になります。

ザ・マジェスティコート目黒を検討する上で考えなければならないのがこの行人坂です。行人坂は150mほどですが傾斜が約15度とかなり急な斜面になっています。
そのため目黒駅から徒歩8分となってますが実際はマンションから目黒駅には徒歩10分ほどかかります。

行人坂を降りるとフラットなアクセスとなり、山手通りを左に曲がってパークホームズ目黒アーバンレジデンスの隣にザ・マジェスティコート目黒が建設中です。下はパークホームズ目黒アーバンレジデンスのエントランスですがちょっと目を引く感じのエントランスです。ザ・マジェスティコート目黒も意匠を凝らしたエントランスを予定しているので二つ並ぶとかなり目立つ形になりそうです。

 

パークホームズ目黒アーバンレジデンスエントランス

 

建設中のザ・マジェスティコート目黒

1Rの間取りについて、価格・利回りについて考察

ザ・マジェスティコート目黒 1R間取り (都心に住むより)

1Rの間取りがネットになかったので都心に住むの広告から間取りの画像を持ってきました。

27.79平米3150万円 坪370万円ほどの価格となっています。 本物件の1Rの特徴としては通常の1Rにはあまりついていないディスポーザが完備されているところです。またミストサウナなどもついており、物件ページで半投半住を強調しているように単純に賃貸で貸すだけではなく、自分で住むことの利便性も考えられた設備となっています。

またちょうど同じ売主の賃貸用マンションであるザ・パークハビオ目黒が200mほど近くに2017年5月に完成しています。その募集家賃が25平米で122,000ほどです。本物件についても13万円くらいまでなら家賃が取れるのではないかと思われます。その場合の利回りですがだいたい5%くらいです。
新築で5%であればかなり今の市況としては買いな物件かと思われます。

総評

再開発が進む目黒駅でディスポーザ、ミストサウナ付きの手頃な価格の1Rタイプもあり、自分一人で住むのも、人に貸すのも両方の使い方ができ、資産形成の第一歩としてはいいマンションだと思います。

ネックとしては行人坂ですが南北線利用であれば不動前徒歩9分とも考えることができ、そちらはフラットなアクセスとなるため坂を通らずに通勤することもできます。

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