ザ・パークワンズ芝公園 パークワンズ第2弾物件 現地見てきました


パークワンズ芝公園現地看板

三菱地所レジデンスの分譲予定のザ・パークワンズ芝公園が会員限定で公開されましたので現地を見てきました。
また事前案内会にも参加して、計画の概要について聞いてきました。
なお間取り、概要などについては公開はされていませんが、公式ページから会員登録をすることによって、間取り、物件概要についてわかります。また1月には一般販売も行う予定となっています。

パークワンズ公式ページ

物件の概要については全81戸、20平米台の1R,1K主体の間取りとなっています。また建物は来年4月に完成予定ですが、その時期だと賃貸の閑散期のため、9月引き渡しとなる予定です。

立地について

 

現地は三田線芝公園駅から歩いて3分、JR浜松町駅から歩いて9分、大江戸線大門駅から歩いて8分となっています。
また東京モノレールの浜松町駅からは羽田空港へ13分でいけます。

南側に接道しており、南側は東京グランドホテルがあり、北側には首都高があります。
北側については3Fまでは首都高の下となり、4Fから眺望が抜けていき、東京タワーが見える形になります。

浜松町駅前の再開発について

また、今後の期待として現在浜松町駅前では大規模な再開発が予定されており、上の地図にあるようにA,B,C街区に別れて150m以上の高層ビルが全部で4つ建てられる予定となってます。

まず初めにできるのがB街区の日本生命浜松町クレアタワーでこれは来年2018年8月には竣工予定となっています。
次に2017年の7月に着工したA街区の南側の世界貿易センタービルディング南館が2021年1月に竣工予定となっています。
その後現在ある世界貿易センタービルディングを解体し、本館を建てることになります。ちなみに現在ある世界貿易センタービルディングは高さ160mでこの高さのビルの解体は日本初となります。この完成が2025年12月の予定です。その後間の部分に鉄道施設などができ2027年12月にすべて開発終了予定となっています。

またこれらとは別に南西部分のC街区では下側が文化芸術ホールとなり、上側にタワーマンションが建てられ、住居部分は400戸ほどとなるようです。

周辺のマーケットについて

まず、周辺の賃貸マーケットですが芝公園周辺は芝公園駅から近いだけではなく、浜松町駅までも近いため、徒歩圏内で生活、通勤に便利な環境のため賃貸需要は高いです。一方でこの物件のような築浅のグレードの高い物件の供給は少なく、比較的賃料は高めに設定することが可能となっています。
またこの辺りは物件の供給自体が少ないため、将来的にも供給過多となる心配はあまりない立地となっています。

近い競合としては現地から100m隣にガラ・ステージ芝公園駅前と言う物件がありますが賃料水準としては1K 21.53平米で10万円代となっています。

設備について

設備部分については第一弾のパークワンズの物件と同様に共用廊下が内廊下となっています。これにより外からの視線を遮ることができ、入居者にも喜ばれます。また風呂についても1Kではまずない1216サイズを採用しており、これについては近隣の賃貸物件に対して大きな差別化要因となっています。また玄関には段差がないフラットな構造を採用しており、空間を広く見せれるようになっています。

価格感について

価格についてはすでに会員ページにはある程度のレンジで出ています。北側の2,3Fの20平米弱の1Rが最も安く、価格については3000万円前半、北側の4F以降は東京タワービューとなるため、南側より高くなり、3000万円代後半となります。ざっくり利回りでいうと低層階で4%ギリギリ、他は3.8%位となっています。また管理費などを入れるとネット利回りは3.5%程度となります。坪単価は平均で500万円程度となります。
投資目線で買うならば2,3Fの北向きの部屋、実需であれば北側の高層階の東京タワービューを選択するというのが一般的かと思われます。

総評

ザ・パークワンズ芝公園ですが相変わらず利回りはよくなく、また管理費も神田佐久間町よりは安いですが、そんなには安くないです(平米辺り406円、千代田佐久間町は平米辺り539円でした)。とはいえ北向きの低層は4%超える利回りとなってますし、立地の良さ、賃貸需要の高さ、三菱のブランド力などを考えると、将来的な資産形成及び今後の浜松町の発展を考えて購入するというのは悪くない選択肢とも言えます。

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