ライオンズ東京三ノ輪ミレス 現地見てきました 2400万円から


先月紹介したライオンズ浅草橋ミレスに引き続き、ライオンズ東京三ノ輪ミレスの現地を見てきたので紹介します。

ライオンズ浅草橋ミレス紹介記事

ライオンズ東京三ノ輪ミレス公式ページ

物件概要は以下のようになっています

所在地 : 東京都台東区日本堤2丁目12番3(地番)
総戸数 : 62戸
完成年月 : 平成31年2月予定
入居(引渡)予定日 : 平成31年2月予定
敷地面積 : 372.23m²
構造・規模 : 鉄筋コンクリート造地上12階
売主 : 株式会社 大京 本店
専有床面積: 25.02m²~50.10m²
販売価格: 2,400万円台~4,900万円台(予定)
最多販売価格帯 2,500万円台(予定)

立地について

立地は三ノ輪駅と南千住の間で明治通り沿いとなり、三ノ輪駅徒歩6分、南千住駅徒歩9分となっています。ただ公式ページでは2駅3路線をうたっていますが、南千住からいける山手線は三ノ輪から2駅で上野駅まで行け、つくばエクスプレスの方も三ノ輪から秋葉原まで4駅のため北千住もしくは浅草に用事があるくらいしかあまり利用することはないと思います。

最寄りの三ノ輪駅は日比谷線となっており、上野駅まで2駅、秋葉原まで4駅、銀座、六本木も1本でいけるという都内へのアクセスは非常に良い場所となっています。

物件は角地にあり、北側と東側が接道しています。近隣は基本的には住宅街となっています。コンビニとスーパーについては現地から南千住側に4分ほどの距離にセブンイレブンがあり、6分ほどの距離に23:00までやっているシマダヤと言う業務スーパーがあります。そのため買い物には不自由は

また公式ページにはスカイツリーの絵が乗っていますが現地からは南東方向となります。下は現地から撮ったスカイツリーの画像ですが、おそらく東向きの上層階のバルコニーからはもっと綺麗に見れると思います。

周辺物件について

三ノ輪駅周辺は現在コンパクトタイプの新築マンションはいくつか分譲中です。

まずブランシエラ東京三ノ輪という、三ノ輪駅から西側の立地で徒歩4分のイトーヨーカドーの隣で30平米2900万円台から分譲中となっています。坪310万円くらいなので、面積が少し大きめの分ミレスよりやや低い坪単価となっています。
またクリオラベルヴィ三ノ輪という三ノ輪駅から南側の国際通り沿い徒歩4分のマンションが分譲中です。こちらは34平米3439万円からと坪340万となっており、ミレスより少し高い水準となっています。

また中古にはなりますがシティインデックス三ノ輪という2012年に建てられた物件が33平米2500万円の11Fが現在中古で販売中となっています。こちらはミレスと同じ明治通り沿いで徒歩3分となっています。また、ネットの情報によるとちょうど相場が安かった時期でもあり、新築時は低層階ですと坪190万円台からあったマンションになります(11Fからだとスカイツリーがよく見えると思うので新築時ももう少し高かったと思います)。

同じく中古のワンルームとしては築10年のプレール・ドゥーク東京EASTII9階が1980万円で賃料月8.5万円の表面利回り5.15%ほどで販売されています。

また一般に分譲されるかはわからないですが、シティインデックス三ノ輪のすぐ近くでメインステージ三ノ輪Ⅰ新築工事と投資用マンションの建築がされていました。

お知らせ看板情報 ( (仮称)メインステージ三ノ輪Ⅰ新築工事 )

価格について

部屋の面積が25.02m²~50.10m²、価格のレンジが2400万円からで最多販売価格帯2,500万円台(予定)となっていることから坪単価では330万円くらいを予定しているようです。
現在駅距離的にはより条件のいい築5年のシティインデックス三ノ輪が坪250で販売していることを考えると新築プレミアムは30%ほど載っている計算になります。また駅距離が近く買い物利便性があるプランシエラ東京三ノ輪が坪320からと同程度の価格帯であることを考えると、単純な物件比較からするとやや割高かなという感じがします。

また三ノ輪駅周辺の分譲マンションの1Kの価格水準は8万-9万程度のため、賃貸とローンでそこまでギャップがあるというわけではなさそうです。
2500万円を35年0.6%で借りた場合月の返済額は6.6万円、10年後の残債は1838万円となります。今の市況が続く、今後三ノ輪南千住方面が人気が高まるなどがあれば特に負担なく売却できるかと思いますが市況の冷え込みなどあれば残債割れの危険はあるかなと思います。

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