パークホームズ千代田淡路町 モデルルーム見学 千代田区山手線内側 好立地のマンションが手の届く範囲で


今回紹介するのは三井不動産がJR神田駅徒歩5分の位置に分譲するパークホームズ千代田淡路町です。先週モデルルームを見学に行ってきました。

 

公式ページ

 

通常であれば神田駅徒歩5分、しかもこの物件は淡路町という山手線の内側に位置するマンションで通常は7000万を超える金額で分譲され、このブログで紹介することもないのですが、今回モデルルームを見学に行き紹介する理由としては本物件がワンルーム住戸を多く分譲するためです。

具体的には販売戸数が147戸なのですが、うち63戸が25平米の1Kの物件となります。価格帯としても3450万-3720万円と住宅ローンであれば月のローン支払いは9万円程度に収まり、周辺の賃貸相場に比べても安く住むことが可能です。また価格は5090万円からとかなり高くはなりますが1LDK住戸も19戸となります。

立地と規模について

まず現地ですが一番最寄の駅は銀座線の神田駅となります。地図には載ってませんがマンションを出て東にある中央通りを渡るとすぐに銀座線の入り口があります。 (ただし改札までは結構歩きます、またJRの神田駅とは繋がっていません)
次の最寄は丸ノ内線の淡路町駅が徒歩3分です。またJRの神田駅も徒歩5分でいけます。

さらに物件ページでは強調されていませんが秋葉原も近いです。駅からは8分ほどですが、例えば万世橋を渡ってLAOXまでは徒歩4分程度でつきますので、週末家電を買いに行く場合も非常に便利です。

また、規模については全175戸、エレベータ2機と規模は大きいです。また通常都心にあるマンションは隣もマンションだったりするのですが、このマンションは4方が道路となっており、圧迫感は軽減されています。

価格と間取りについて

まず棟内の平面図ですが2Fから5Fは上の図のように西側に1Kが8室、東側に1Kが8室配置されています。また北向きには1Kが2室ですが、2Fはエントランスが2層吹き抜けのため存在せず3F以降になります。また南側のE,F,Gが1LDKタイプとなっています。他の角部屋は2LDKで最も安い58.14平米の2LDKのA1が7190万円となります。ここが広告で6000万円代まで下がれば坪400を切ってややお得住戸となったのですが。。

1Kタイプは上のような間取りとなっており、投資用とは違い、柱が部屋内に入らない形になっており、居室が使いやすくなっています。
価格は西側のBタイプが2F 3450万円で5F 3600万円 (3F 3490, 4F 3550)となっています。また東側は2F 3490万円、5F 3650万円となっています。東側の方が40万円ほど高くなっている理由は西側は隣の建物との道路が6mなのに対して東側は8mあり、圧迫感が少ないためです。
値付けについてはフラットな値付けがされており、特にどのタイプがお得ということもありません。

また1LDKタイプも2-5Fの南向きに3戸ずつ12戸, 6Fの東向きが1戸, 8Fから12Fに西向き住戸が5戸, 10Fに南向きの住戸が1戸の計19戸存在しています。価格は南向きの41.92平米のEタイプが一番安く、2F5090万円で1F上がるごとに100万円価格が上がり、5Fが5390万円となります。また南東角のGタイプが一番高く、5640万円から5940万円となります。

上の図は42.35平米のFタイプですがEタイプもほぼ同じ間取りです。特徴としては廊下が極限まで小さくできていること、それでも玄関を開けるとリビングが見える形にはなっておらず、絶妙にクランクしておりプライバシーに配慮されているところです。
また1Kと違い、床暖房つき、またキッチンにはディスポーザーも付いています。

5100万円をローンで借りると月のローン支払いは13.5程度になります。これに管理費・修繕積立金・地代が2万円程度載ってくるため月の支払いは16万円程度になります。
この近辺の1LDKの家賃は17万円程度はし、近くのプラウド千代田淡路町などは40平米の1LDKを月19万円で募集をかけているため、基本的には住宅ローン以上の金額は賃料として取れそうです。

借地権について

本物件の敷地は1223.17平米あるのですが、うち337.61平米については普通借地権となっており、マンションの購入者の共有とはなりません。
そのため、借地の所有者に地代を支払う必要があったり、マンションの売買の際には譲渡承諾料が必要となります。
ただ地代については1Kタイプで月1000円程度と負担自体は非常に安価なものとなっています。

また借地の更新についてですが普通(旧法)借地権と言う種類の借地権であり、例えばすぐ近くにあるアルファグランデ千桜タワーのように70年後に解体して更地に戻さなければならないといった制約は存在せず、最初の30年の借地期間が終われば、また自動更新が可能です。

もちろん借地よりも所有権の方が良いわけですが、この物件の借地の部分は寺院が持っており、檀家から寄付された土地であるため勝手に売ることはできないという事情があります。またこの借地部分をマンションに含めることによって、175戸という大規模なスケールとまた四方接道を実現することができています。

まとめ

本物件は一部借地権というデメリットはあるものの、山手線内側、大規模物件、山手線徒歩5分圏内と3拍子揃っており、それなのに1Kとはいえ新築3000万円代前半で購入できるため、メインで一人で住む以外にも地方の出張が多い人のセカンドハウスや近辺の医科大学の待機用、また投資用などでも注目されている物件となっています。

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