今都内の新築コンパクト物件を紹介する理由


当初このブログを始めた時は自分も行っている中古の区分マンションを購入して、資産を形成する方法について紹介しようと考えていました。

過去記事 : マンション投資による資産形成

ただ、今現在はどちらかというと都内に勤務している独身者、DINKSについては投資用不動産を購入するよりも住宅ローンで物件を購入して最初は自分が住んで、その後ライフスタイルが変化すれば賃貸に廻したり、売却して残ったお金でより広い家を購入する方がいいのではないかと考えています。

そのため、最近では新築マンションのモデルルームの見学や建設予定地の記事を中心に書いています。

都内物件紹介記事一覧

理由としては最近では都心の投資用区分マンションのローン金利は1%強から2%弱とそこまで変わっていないのに表面利回りだけは6%近くから5%弱へと下がっており、収支がでないことが多いためです。一方で都心の分譲用マンションの新築1LDKなどについては部屋によっては金利は0.6%で借りれて、利回りは4%強取れるものもあり、イールドギャップ(借入金の金利と物件の利回りの差)が新築マンションの方が大きくなっているためです。
加えて自分が住むために購入する場合、空室リスクを0に抑えることが可能になります。

コンパクトマンションとは?

コンパクトマンションには明確な定義はないです、ワンルームマンションでもファミリー向けマンションの中間に位置するマンションというのが多くの場合での共通認識かと思います。多くの場合はデベロッパーが自社のマンションを投資用ワンルームマンションと差別化するために使っているというのが実態かと多います。

例えば現在蕨駅前で分譲しているシティインデックスさんだったり、タカラレーベン初のコンパクトマンションネベル蕨中央とかのモデルルームではフラット35の対象になる30平米以上の1LDKをコンパクトマンションと定義していましたし、
例えば三菱地所が販売していたパークワンズの説明会では30平米未満のマンションをコンパクトマンションと定義していました。

 

コンパクトマンションの利点

ではコンパクトマンションの利点がどこにあるかというと、投資用ワンルームマンションとの違いは購入者が自分で住むことを想定しているかどうかと言えます。例えばアウトフレームと言って梁や柱を室外に出すことによって室内空間を広々と使えるように工夫したり、下がり天井という天井が低い部分を少なくしたりする工夫がなされていることが多いです。一方で投資用マンションは設備については賃貸の客付けに聞いてくる設備は意外と分譲マンション並みに用意してたりするのですが、そこまで構造にはこだわっていなかったりします。そのため将来中古で売却する時も分譲用のマンションは実際に住みたいという人にまた住宅ローンを組んでもらい買ってもらうことができますが、投資用マンションは投資用のやや高い金利で購入されることになります。
そのため売却価格は分譲用のコンパクトマンションを買うかワンルームマンションを買うので大きく違ってきます。

賃貸と比較した時の優位性

まず前提としては今大手町、六本木、新宿、渋谷みたいな都心部に勤務していて、更に職住近接といった通勤時間をできるだけ削減したいため職場近くに住んで、給料の多くを家賃に支払っているといった人がコンパクトマンションを購入した方がいい人と言えます。

例えば今都心3区のコンパクトマンションの価格は大体3000万円程度ですが、これを金利0.6%の35年で借りると月の支払いは8万円になります。これに固定資産税や管理費を入れると大体9万円弱となります。
一方で都心でバブルの頃に建てられた3点ユニットみたいな物件でない限りは千代田、港区のマンションを借りると11-12万円程度かかることになります。
まず、これによって10年間で200-4000万円ほど得になります。また10年後のローンの残債は2200万円となっており、仮に買った時から2割価値が下がった2400万円でもローンの残債よりも大きいため、売却することによって、まとまったお金を手に入れることができます。
またこれを港区の利回り5%の中古投資用マンションを3000万の金利2%で購入した場合と比較すると月のローン支払いが8.2万程度、月の合計支払いが9万円弱となります、一方月の賃料が10.5程度ですから月に入る部分も家賃の支払いを減らす方に回した方が結果的に多くなります。

コンパクトマンションの資産性について

上の計算では新築時から2割しか価格が下がらない想定ですが、今後空き家が増えたり、また都内の生産緑地が住宅用に転換され、供給が多くなるのではという疑問が湧く方も多いと思います。
それについては立地を選ぶことによって回避できると考えています。というのは現在地方やと今後は東京都内でも都下は世帯数が減少していくのに対して、例えば山手線沿線だったり、山手線内、中央線の吉祥寺あたりまで、京浜東北線であれば北は川口くらいまで、南は川崎くらいまでであれば2040年くらいまでは世帯数は現状維持かむしろ増えるという予測が立っており、家賃相場やマンション価格が下がることはないのではないかと思います。
本ブログでもそういった好立地にあるマンションを中心に紹介していってます。

中古ではなく新築を勧める理由

投資用マンションについては新築は業者の利益がかなりのっており、キャッシュフローがある程度出る中古マンションをお勧めしますが、分譲用のコンパクトマンションについては新築を勧めています。分譲用について中古ではなく、新築を勧める理由としては簡単で、中古の居住用のコンパクトマンションはあまりものがでないからです。というのも例えばコンパクトマンションを購入して結婚などでより広い家に住む場合、売却する方も多いですが一旦賃貸に出す人もいます。その場合その後売却する際には中古市場ではオーナーチェンジという扱いとなり、投資用物件として流通することになります。

また新築マンションは宣伝用に2Fなど条件の悪い住戸を全体平均よりかなり低い価格で売り出すことも多く、そういった物件が狙えるのも新築マンションならです。

まとめ

– 最近の投資用の中古マンションの利回りが下がっており、住宅ローンで居住用のコンパクトマンションを購入して家賃の支払いをローン返済にまわした方が都心部勤務者にとっては特になる。
– 購入を都市部に限定して探せば今後の資産の下落は当分抑えられる。
– コンパクトマンションは市場に居住用として出てこないので中古よりも新築がお勧め
– また新築マンションは低層階の宣伝用価格の住戸を選ぶことにより割安で購入できる可能性がある

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