タワマン空中族とは? なぜタワーマンションは値上がりしてきたのか


空中族という造語をご存知でしょうか? タワーマンションを完成前に購入して、その後値上がりしたタイミングで売却を行い、その売却益を使って次のタワーマンションを買い替えるというのを繰り返す人たちのことを言います。

値上がりの例

例えば最近の事例ですと2014年に販売開始されて、2016年12月に完成した勝どきザ・タワーはSUUMOに売り出されてる価格と第一期を比較すると

– 46F 1LDK 4660万円 => 5260万円 (+600万円, +12.8%)
– 3F 3LDK 5760万円 => 7480万円 (+1720万円, +29%)

今年の11月に完成するブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューはまだ完成前ですが一部中古ででており

– 13F 69.3平米 8498万円 => 9980万円 (+1482万円, +17%)

と売り出し時より大幅に値上げをした金額で中古で販売されています。

またこないだ記事にしたシティタワー銀座東もSOHO住戸は3900万円で売り出したものが4400万円と500万円の値上げがなされました。

値上がりの理由

なぜここまで値上がりするのかですが、いくつか理由があります。

一つ目はタワーマンションに限ったことではない話で、今都内の再開発が進んでおり、建設業界が人手不足となり建築費が値上がりしていることがあり、現在新たにでる新築マンションの価格がさらに高いからという理由があります。

二つ目には価格の歪みがあります。例えば46Fの部屋と3Fの部屋の値上がり率を比較すると分かりますが、3Fの低層住戸が+30%と大幅に値上がりしていることが分かります。タワーマンションは大量の戸数を捌く必要があるため、低層階だったり、向きが悪い部屋をかなり安い価格で出したりします。また宣伝のために一番下の階に極端な値付けを行ったりします。たとえば最近の事例ではプライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは第一期の2LDK60平米の間取りを4Fは4290万円、5Fは4610万円という320万円違う金額で出しました。当然中古時はそこまで差がでないため、4Fが4600万円といった値段で売りに出されたりします。

三つ目にはタワーマンションはある程度まとまった土地がないとできないため、周辺の再開発とセットになり、商業施設と一緒に計画されたりすることが多いです。そのためマンションの販売中は現地にいっても周辺は何もなかったりし、交通の便が悪かったりするため、その分マンションができて周りが便利になることを考慮していない価格になることがあります。
さらに駅近くの再開発とセットになっている場合、これまでのその周辺の相場と乖離した金額で売りに出されたりするため、将来できて住みたいといった人が購入するより安い金額で売りに出されるためです。たとえば自分の住んでいる西川口周辺でも蕨にタワーマンションなんてと思っていたシティタワー蕨ですが、いざできてみるとランドマーク的な存在となり買いたいという人が多いため、築後10年近くたった現在でも新築のときより少し高いかほぼ同じ金額で売りにだされています。

つまりタワーマンションを買って値上がりを見込みたい場合は

– 第一期に物件全体の坪単価と比較して安く設定されている部屋を選択する
– 現在は不便でもマンション完成時には便利になるような立地や完成後地域のランドマークとなるような物件を選択する

の二つを守ることが重要かと思います。

これから販売予定のタワーマンション

以上を踏まえて

– シティタワー銀座東 (ブリリアと三井のタワマンが完売して、これから先は八丁堀近辺で大規模なマンションはこれ以外でないため、価格は上がってきそう)
– シティタワー大井町 (再開発により大井町の利便性がアップ)
– THE TOWER YOKOHAMA KITANAKA (駅徒歩1分というところと、今後付近では統合型リゾートなども計画されているため)
– シティタワーズ東京ベイ (再開発と低層階の価格がやや安く設定されているため)
– パークタワー晴海 (現在徒歩距離にしては高すぎるという評価もあるが、付近のマンションにないテーマパークのようなコンセプトもあり、竣工後の指名買いが期待できそう)
– パークシティ武蔵小山 ザ タワー (坪単価は450と相当高いですが、駅前ということで資産性は維持されそう)

また住まいサーフィンというサイトで、新築マンションの価格が坪単価いくらが妥当化などをみることができ、そちらも参照してください。

新築、中古マンションの価格妥当性がわかる【住まいサーフィン】

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