海外不動産投資ってどうなの?東南アジア不動産投資セミナーに行ってきた


資産形成という観点で現在円建ての貯金だけではなく、区分マンションの購入をしているが、今後の円安も考えた時に海外の不動産の購入もありではないかなということでシティインデックスさん主催の海外不動産セミナーに参加してきました。また最近資産家の知人がアメリカに収益物件を購入したという話を聞いてのもあります(知人の場合は現金一括購入で目的は主に節税対策になってます)。

結論を先に書くと、日本円の資産が十分にある(少なくとも1000万以上)ある人が分散投資という観点で購入するのはいいけど、自己資金が少ない自分のような庶民が買うには少し費用がかかりすぎるかなと思いました。

シティインデックスについて

シティインデックスという会社は国内では30平米以上の1LDKタイプの投資用の1Rよりは大きいがファミリタイプほど大きくはないサイズのシングルやDINKS向けのマンションを販売している会社です。今回シティインデックスさんが紹介しているマンションはカンボジアのボダイジュレジデンスというコンドミニアムになります。このマンション自体はCreedという日経の不動産会社が開発したマンションでそれを日本でしティインデックスが代理販売しているという形になります。

Creedという会社ですがリーマンショックの時に会社更生法が適応され、またシティインデックスという会社もダイナシティというリーマンショックの時に倒産した会社が前身となっている会社です。その両者に資金を入れたのが、かつてライブドア事件の時に有名になった村上ファンドの村上世彰さんとなってます。そのため、セミナーでは無料で村上さんの本である生涯投資家を配布してました。

ボダイジュレジデンスについて

ボダイジュレジデンスはカンボジアの首都であるプノンペンの中心部から約7kmほど、また国際空港からは徒歩圏内の立地となっています。空港が首都から近いというのは日本でいうと福岡空港とかをイメージすればいいかと思います。
また空港から東に7km行った場所がプノンペンの中心部ですが、東に8kmの場所に工業団地があり、現在プノンペン中心部のコンドミニアムに住んでいる駐在員の賃貸需要も見込まれる好立地となってます。また、隣接地に大型のショッピングセンターもでき、買い物にも不自由しない形になってます。

ボダイジュレジデンス立地(公式ページより)

また総戸数も900戸とスケールの大きいため、敷地内には公園を配備し、またスカイプールなどの設備も備えています。

価格と想定利回りについて

立地と設備が魅力的であったとしても、日本で購入する多くの方は実際にそこに住むわけではないため、いくらで購入できて、どの程度リターンが見込めるかがきになるところだと思います。

渡されたパンフレットで紹介されていた物件としては65.8m^2 (日本の物件と違い10.5m^2のバルコニーも含みます)の物件が1190万円で想定賃料が月81,066円となっており表面利回り8.17%となってます。

これについては日本の新築物件からすると相当利回りはいいですが、海外の物件で為替リスク、政治リスクなどが日本よりも高いことを考えるとそこまで魅力的でないようにも見えます。しかし、これは賃料がこのまま変わらないという想定での話です。日本はこの20年近く家賃相場は安定していますが、カンボジアは人口が増えていき、都市部の住宅の需要が増えていることから家賃相場は上昇しています。そう考えると賃料が今後上がれば利回りは12-20%と高くなっていきます。また購入時と同じ利回りで売れるという風に考えると1190万円で買った物件が今後1500-2000万円と高く売れることも考えられます。

購入に必要な経費について

ここまでは魅力的な話でしたが、肝心の初期費用がいくらいるかという話になりますが一応物件価格の80%までローンを出していますが国内でよくある25-35年ローンではなく5年か8年ローンとなります。8年ローンの場合は一部元本据え置きの部分などありますが、基本は年間の支払いは142万円となってます。最初のタイミングでは年間の賃料は97万円でまた管理費が35万円ほどとなってるので年間の持ち出しは80万円ほどの赤字となります。

また初期経費も物件の20%の他に事務手数料、また向こうでは賃貸時に家具をつけるのが一般的らしくそのオプションや登記税を含めると467万円になります。

まとめ

今回海外不動産投資について調べてみましたが、初期費用400万円強、8年ローンの場合その後の持ち出しが毎年80万円となっており、そこまでお金がない自分としては手を出せないなというのが正直な感想になります。ただ8年後に持ち出しが合計で1100万円ほどで売却時の価格が2000万円近くまで上がる可能性も考えると年平均の利回りが8%近くになるため、余剰資金が十分にある方からすれば資産分散の点でいい投資となるのかなと思ってます。

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