サブリースの落とし穴、結果的に数百万円損することも


賃貸経営を行っていて、最も怖いのは空室です。空室になると当然家賃は入ってこなくなり、普段は賃料で払っていた、ローンの支払い、管理費、積立金の返済がキャッシュアウトしていくことになります。このリスクを抑える方法として一つがサブリースという枠組みがあります。しかし、このサブリースですがすぐには気づきづらい落とし穴があるので、安易に契約するまえに少し考えましょう。

 

サブリースとは

サブリースというのは自分の持っている部屋を不動産会社に貸して、不動産会社が他の人に転貸すると言う形の契約です。このため空室であろうとなかろうと賃料は保障されます。不動産会社は実際に貸している人からもらっている賃料と大家に支払う賃料の差額で儲けを出します。差額以外だと他にも礼金や更新料などで儲けを出すという形になります。

賃料の差額ですが大体サブリースの相場は賃料の10-15%程度です。一方サブリースではなく賃貸管理を不動産業者に任せたとしても5%は取られるので、実際のところサブリースで支払う額は賃料の5-10%程度になります。月賃料9万円の物件であれば月4500円から9000円程度で貸せるので一見いいように見えますが、ここには落とし穴があります。

 

サブリースの落とし穴

これは以前投資物件のサイトを見てた時のことですが周辺相場よりすこし安いなと思える投資物件を見つけた。一階住戸とはいえ、3Aエリアで築浅の坪280万円くらいなので、感覚的には相場より1割程度安くなっている。ただ表面利回りは5.1%とそこまで手頃なわけでもない、賃料を見てみると月7.5万円で貸していることになって相場より1万円以上安い金額で貸されている。
なぜ安い金額で貸されているかは話の流れ的に分かると思いますが、サブリースの金額だからです。

サブリースというのは実態としては不動産業者と賃貸借契約を締結しているため、その物件を買う人から見ると相場より10-15%低い家賃収入の物件となります。そのため地域によって想定される物件の利回りがあるため、売りに出す価格を10-15%下げる必要があります。都心のワンルームマンションの相場は現在1800-2000万円程度となっているため、サブリースを行っていることによって売りに出した時に180-300万円ほど下げる必要が出てきます。このため一生売らないと決めている物件でもない限り、安易にサブリースを結ぶといざ売りに出した時に後悔する可能性があるため、気をつけるべきと言える。

 

空室への備え

では空室に備えるためにはどうすれば良いのかと言う話になりますが、実際のところ不動産業者がサブリースをする物件というのは不動産会社がこの物件は空室リスクを保障しても10-15%のマージンを取れば十分に儲かると判断した物件になります。例えば地方の駅から遠い物件ではおそらく空室保障をしてくれるということはないと思います。そのため賃貸付けが得意な管理会社と都心のいい物件を選択することによって空室リスクを少なくすることができます。

本サイトでもいくつかそういった不動産会社を紹介しているので参考にしてみてください。

Link : 不動産投資会社のリスト

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