買わない方がいいマンションについて


地方の物件、あるいは東京であっても駅から徒歩20分以上の物件を購入すると、買った当初の見た目の収支は良くても空室が出た際に次の賃貸人を見つけるのに苦労するということは、読者の皆さんの多くがご存じかと思う。

今日の記事では、いろいろとセミナーを受けたり、業者の方に聞いたりして、私が投資用マンションを購入する際に考慮した買わない方がいいマンションの見きわめポイントを書いてみる。

 

 

・修繕積立金が安い

積立金が安い場合、マンションで定期的に必要となる大規模修繕の費用を支払うのが厳しくなり、積立金が急に数倍になったり、一時金が必要になったりする。
マンションにどの程度積立金が溜まっているかは「重要事項調査報告書」を見ればわかる。
この「重要事項調査報告書」というのは、住戸の管理やマンション全体の管理に係わる内容が記載された書類だ。先に挙げた修繕積立金総額だけでなく、今までの修繕履歴やこれからの大規模修繕の予定、月額の管理費・修繕積立金額や改定の予定なども確認できる。
建物管理会社が発行しているものだが、不動産会社に依頼すれば建物管理会社から取り寄せてくれるはずなので、マンション購入前には必ず確認したい。

 

 

・管理費が高い

管理費が高い理由が適正であれば問題にはならない。例えば、コンシェルジェ付きのような付加価値があったり、内廊下のような周辺の物件と比べて優位性があり、賃料を上げられる要素があったりする場合だ。
そうではなく、管理会社の問題で管理費が高いケースがある。
マンションによっては、そのマンションを建設したデベロッパーの関連会社が管理をしていることも多く、その場合の多くは相場よりも高い管理費が取られる。
無駄に高い管理費になっていないか、チェックしておきたい。

 

 

・相場賃料より今の賃料が高い

入学や就職で入居希望者が多くなる1月〜3月、転勤シーズンの9月〜10月は繁忙期だ。
その時期に入居者が決まった場合、賃料は通常より高くなることが多い。
しかしその高い賃料を元に購入してしまうと、次の入居者を探すときに家賃を下げざる得なくなって収支が悪くなる。
繁忙期を逃さずに入居者を確保できれば良いのだが、そうできなかったときのことも考えて物件を決めよう。

 

 

・旧耐震基準で建てられている

1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく改正され、それまでより基準が厳しくなった。
新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに重きがおかれた。
旧基準では「震度5程度の地震に耐えうる住宅」が条件だったが、新基準では「震度6強以上の地震で倒れない住宅」となった。
つまり、旧基準で建てられたマンションは、震度6-7以上の地震があると倒壊する恐れがある。
もちろん耐震性の高い建物も存在するので必ずしも危ないとは言い切れないが、新基準の建物の方が安心なのは確かだ。

新基準が適用されるのは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対してであり、1981年6月1日以降に完成する建物というわけではない。
マンションの場合、建築確認を受けてから完成するまでに1年~2年くらいかかるので、1983年以降に完成したマンションは新基準を満たしている可能性が高いということになる。

 

参考元

http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

 

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