セミナーメモ「投資用コンパクトマンション選びの新基準 2017」


2017/6/4にあった三菱地所レジデンス主催の「投資用コンパクトマンション選びの新基準 2017」というセミナーに参加してきたのでレポートしてみる。

三菱地所レジデンスは三菱地所の子会社で旧財閥系の不動産会社となる。都内ではパークハウス, ザ・パークハウスといったブランドで主にファミリー向けのマンションを分譲しているが、2016年後半にザ・パークワンズという資産形成用のコンパクトマンション事業を開始した。

第一弾としてはパークワンズ千代田佐久間町、パークワンズ品川戸越の二つを販売している。千代田佐久間町の物件はページを見るとすでにワンルーム, 1DKは完売して、2LDKだけを販売しているようだ。品川戸越の方は2600万円台で25平米のワンルームをまだ販売している。

追記 (2017/11/24) : すでにパークワンズ千代田佐久間町、パークワンズ品川戸越は完売済みです。第二弾物件としてはパークワンズ芝公園という物件がリリースされています。 紹介記事はこちら

 

セミナーの内容としては東京カンテイの方が現在の不動産市況と都内のマンションのリセールバリューについてデータを基に解説するという内容。またセミナーでは専有面積30平米以下の住戸をコンパクトマンションと定義している。

まず、市場動向については、上の図で示すように東京23区のコンパクトマンション価格は2012年くらいから徐々に上昇している。

一方賃料水準については、上の図に示すように2011年くらいを底にして新築はやや上昇傾向に、中古は横ばいの傾向がある。

賃料があまり変わらず、価格が上昇しているため、都内の物件の利回りは減少傾向にある。このため今コンパクトマンションの立地も変わってきており2016年のコンパクトマンションの供給戸数が最も多い地域は川崎市となっている。
理由としてはコンパクトマンションの専業業者が売る際に都内では利回りが低くなりすぎて、月々のキャッシュフローが悪くなるという問題があるためです。
ただし、セミナーではこういった目先のキャッシュフローだけ考慮して郊外の物件を購入することについては否定的だった。理由は次に述べるリセールバリューによるものである。
リセールバリューというのは10年前に購入したマンションを現在中古で売却した場合、元の新築価格の何パーセントで売れるかを表す値である。
東京都内の例でいうと都心三区千代田区(94.1%), 中央区(90.6%), 港区(98.7%)と高いリセールバリューとなっているが、一方都下である武蔵野市(65.4%), 町田市 (75.8%), 国立市(70.6%)などと10年で買った時よりも3割ほど低くなっている。よく不動産は出口戦略が大事というが目先のキャッシュフローにつられて郊外の物件を買うと安物買いの銭失いということになりかねない。

ではどういうマンションがリセールバリューが高いのかという話ですがここから先はやや宣伝となってきて、端的にいうと大手ディベロッパーのマンションのリセールバリューが高いという主張となっている。ここでいう大手ディベロッパーというのは

 

・住友不動産

・三井不動産レジデンシャル

・三菱地所レジデンス

・野村不動産

・東京建物

・東急不動産

 

といった、名前かマンション名を聞くと誰もが聞いたことのある会社の分譲したマンションのことをいう。

10年間のリセールバリューでいうと大手ディベロッパーのリセールバリューは116.2%となっており、それ以外の業者の平均の82.8%と比較して非常に高い値となっている。理由としては大手の方がよい立地を選んでいるという点だけではなく、ブランド力や良好な管理体制を維持できているという部分もリセールバリューを高くできている要因となっている。

セミナーのあとは個別相談会がありましたが、自分は別用があったためそこまでは聞けず。。
最後にアナウンスとして、第二弾の物件として港区の芝公園周辺で物件の供給をするという話でした。規模としては80戸弱と都内のコンパクトマンションとしてはそこそこの規模の供給になります。こちらも詳細わかればまた取り上げたいと思います。

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