不動産投資のリスクマネジメント


リスクのまったくない投資などあり得ない。

これを飲めば絶対に背が伸びます、とか、これを身につければ絶対にモテます、というのと同じくらい、これに投資すれば絶対に儲かります、というのはうさんくさい。

もしそんな話を持ちかけられたら、相手を疑った方がいい。

でもリスクを把握し、ケアしていくことで、リスクを限りなくゼロに近づけるようにマネージメントしていくことはできる。

投資目的でのマンション購入において、把握しておくべき4つのリスクを順番に見ていく。

 

・経年劣化によって賃料が年率1%下落する

 

マンションは築年数を重ねることで賃料が下落するという特性がある。

家賃の下落率は、10年で約1割。1年で約1%下落するといわれている。

さらに新規物件の提供が多いエリアでは競争が激しく、家賃を下げないと空室になってしまうために家賃を下げざるを得ないという状況になり、下落幅がより大きくなる。

一方で、立地の良いエリア、賃貸ニーズの高いエリアでは、下落は最小限にとどめられる。

都内で利便性の高い物件を選ぶことが重要になってくる。

 

【対策】

賃料の下落はいつ起こるか?

考えてみれば単純で、新たに入居者を募集したときだ。

つまり、既存の入居者がそこにい続けてくれる限りは賃料を下げずにすむ。

入居者にとって居心地の良い場所を提供し、長く住みたいと思ってもらうこと、これが非常に重要なポイントとなってくる。

 

・設備のメンテナンスが必要になる

 

借主がエアコンや給湯器などの設備を普通に使っていて故障した場合、その修理・交換費用は基本的に貸主の負担になる。

いつ壊れるかわからないし、一度に何万というお金が出ていく。

 

【対策】

突然設備が故障したという連絡が来ても慌てないように、頭金の他に家賃の6か月分くらいのお金を常に確保しておきたい。

 

・金利が上昇する

 

金利の動きに合わせて半年ごとに利率が見直される「変動金利」は、借り入れ時の金利で固定される「固定金利」と比較して金利が低く、人気となっている。

変動金利の場合、理解しておくべきなのは多くの場合に適用される5年ルールと1.25倍ルールだ。

 

・5年ルール

毎月の返済額を5年に1度見直すというルール

 

・1.25倍ルール

金利が変更された後の返済額について、これまでの返済額の1.25倍までにするというルール

 

この2つのルールによって、金利が上昇しても毎月の返済額が急激に上昇しないようになっている。

だが、そこにはリスクもある。

毎月の返済額が5年間変わらないしても、金利の見直しは行われているため、せっかく払ったお金が利息の支払いに消えてしまうこともあり得るのだ。

どういうことなのか、最初私にはなかなか理解できなかったので、なるべく簡単に説明しようと思う。

 

例えば、毎月8万円を返済していたとする。内訳は、元金6万円、利息2万円。

返済を始めて1年後に金利が急激に上昇し、利息だけでなんと9万円になったとしよう。

それでも、毎月の返済額8万円は5年間変わらない。

元金が全く減らないどころか、払えていない利息1万円が毎月借金として積み上がっていく。

さらに返済額を見直す際も、1.25倍ルールで返済額の上限が10万円までに抑えられている。

そのため、いつまでたっても元金の支払いが終わらず、利息にも金利がかかって、トータルでの返済額が膨らんでいってしまう。

 

【対策】

金利上昇リスクに備えるためにも投資で得た利益をしっかりと管理し、金利上昇時に繰り上げ返済できるような体制を整えておくことが大切だ。

 

・家賃滞納の可能性がある

 

昔見たドラマに、夜逃げを手伝う話があった。

面白く観ていたが、自分が貸主となることを考えると笑えない。

入居者が家賃を払わずに居座ったり、連絡がつかなかったり、夜逃げしたりして、賃料を回収できない事態も考慮しなければならないのだ。

 

【対策】

賃貸管理会社の中でも、滞納保証がある会社を選ぶことでトラブルに備えることができる。

保証金額や保証期間、保証がいつからスタートするかなど様々なので、見比べて検討したい。

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