仲介物件と売主物件比較


不動産投資のセミナーを受けていたり、不動産業者の方と話したことがあったりする方は「弊社売主なので仲介手数料がかかりません」という話を聞いたことがないだろうか。
これはどういうことかというと、不動産の購入取引においては「仲介」「売主」という二つの方法があるのだ。
(他にも「販売代理」というのがあるが、販売代理は不動産会社が売主の代理となるものなので、買主側から見ると売主と同義。ここでは省略する。)

売主物件の場合は、その物件の所有者が買主と直接交渉し、売買を行う。
一方仲介物件の場合は、売主と買主の間に不動産業者(仲介会社)が入って、交渉などの調整を行ってくれる。
仲介の場合は仲介手数料が必要な場合が多く、400万円以上の物件だと「売買価格×3%+6万円」を上限とした手数料を支払うことになる。
2500万円の物件であれば、81万円+税が仲介手数料の上限だ。

売主物件を買うメリットとしては、仲介手数料がかからないというのが強調される。
たとえば81万円が浮く、と考えると、それは素晴らしい!と飛びついてしまいたくなるが…基本的にはあちらもビジネスなので仲介手数料を取らない代わりにその分を利益に載せて販売している。
仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+税」だが、売主物件のマージンは一般的におおよそ10-20%といわれている。
それを聞くと今度は、ならば仲介物件から買った方がいいのか!となるが、一概にそうとはいえない。
なぜなら売主から購入するメリットもあるからだ。
2つ紹介しよう。

●瑕疵担保責任が最低2年つく

中古マンションを購入した場合に、雨漏りや白アリ被害など外からはわからない落ち度があったとしよう。
買主があらかじめそれを知らされてなかった場合に、売主が宅地建物取引業者であれば少なくとも2年間は保証の請求ができるが、そうではなく個人の売主から購入した場合は通常3-6ヶ月程度しか請求できないことが多い。
仲介業者で扱う物件は個人が売主であることが多いので、保証期間が短くなってしまう。
退去があって知った際には、あとの祭りということもありうる。

参考:

「瑕疵担保責任」『ウィキペディア日本語版』 

●各種保証がある

業者によって、滞納保証や設備修理の一部負担などの各種保証が用意されている場合がある。
基本的にそういった保証をしてくれるのは仲介物件ではなく、売主物件のみだ。
特に初めての投資でいろいろ不安がある場合は、保証は心強い味方となってくれるだろう。

最上段へ